Repercusión de las medidas del Real Decreto-ley 15/2020 en el pago del alquiler de locales de negocio

Ante las reiteradas prórrogas del estado de alarma que han tenido lugar durante la presente crisis sanitaria, el Gobierno ha aprobado un nuevo paquete de medidas económicas que amplía y complementa las adoptadas en anteriores decretos ley con el fin de dar respuesta a las necesidades de apoyo a las empresas y trabajadores, de entre las cuales destacan las relativas al pago de los arrendamientos de locales comerciales. 

En esta línea, el RDL distingue principalmente dos situaciones en función de si el arrendador es un gran tenedor o no, y define los requisitos que han de reunir los arrendatarios para acogerse a las medidas, que son aplicables sobre inmuebles que son objeto de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de acuerdo con lo previsto en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Para los casos en los que el arrendador sea un gran tenedor, es decir, una persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, exceptuando garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados; o se trate de una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario, ya sea persona física o jurídica, podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL una moratoria en el pago de la renta arrendaticia de aplicación automática. Esta moratoria, consiste en el aplazamiento del pago, sin intereses ni penalización alguna, durante todo el periodo de duración del estado de alarma, plazo al que una vez finalizado se le pueden añadir un máximo de cuatro mensualidades más en caso de ser necesario por el impacto del COVID-19. 

El importe de renta aplazado se fraccionará en un plazo de dos años a contar desde que finalice la situación descrita y las eventuales prolongaciones mensuales y siempre dentro del periodo de vigencia del contrato. Dicha moratoria deberá ser aceptada por el arrendador a menos que previamente hubieran acordado las partes una moratoria o reducción de renta. 

En los supuestos en los que la figura del arrendador no se ajuste a ninguna de las descritas en el párrafo anterior, el arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago del alquiler, a menos que previamente ya hubieran acordado las partes un aplazamiento o reducción de la renta. Se añade para estos casos que en el contexto descrito se podrá hacer uso de la fianza prestada por el arrendatario a la celebración del contrato para el pago total o parcial de alguna mensualidad; sin embargo, no hace ninguna referencia el RDL a los plazos en los que se debe compensar el pago de la renta aplazada ni de la no aplicación de intereses y penalizaciones, por lo que parece que queda a disposición de lo que puedan acordar las partes. 

Podrán acogerse a estas medidas los autónomos y pymes arrendatarios de un inmueble afecto a la actividad económica que acrediten que su actividad ha quedado suspendida por la declaración del estado de alarma o que, en caso de no haber sido suspendida, su facturación del mes natural para el que se solicita el aplazamiento se ha visto reducida en un 75% respecto a la facturación media mensual del año anterior del trimestre al cual pertenece dicho mes. 

Para tener la consideración de autónomo en estos términos, el RDL exige que deberá estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA en la fecha de declaración del estado de alarma, el 14 de marzo. 

En cuanto a las pymes deberán cumplir con los requisitos del artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, consistentes en no superar al menos dos de los límites establecidos (4 millones de activo, 8 millones de importe neto de cifra de negocios, 50 trabajadores de promedio anual) durante dos ejercicios consecutivos. 

El RDL deja algunos puntos sin aclarar al no despejar aspectos como, por ejemplo, si los subarrendatarios pueden acogerse a las medidas previstas para los arrendatarios, o si los titulares de los inmuebles deben ostentar la plena propiedad de los mismos para acogerse a los beneficios establecidos, o basta tener una participación indivisa o el usufructo de más de diez inmuebles para considerarse gran tenedor. Así, como en otras normas emitidas durante este periodo de estado de alarma, vemos como las prisas y la urgencia de la situación provocan en algunos casos inseguridades e incertidumbres que son lo último que necesita el mercado inmobiliario en estos momentos. 

Desde el Departamento de Mercantil de Baker Tilly quedamos a su disposición para ampliar esta información o resolver cualquier duda que pudiera surgir relacionada con este artículo.