Principales consecuencias de la aprobación de del Decreto Ley 17/2019 por el Parlament de Catalunya

Análisis de las principales medidas introducidas por el Decreto ley 17/2019, del 23 de diciembre, de medidas urgentes para la mejora del acceso a la vivienda, aprobado por el Parlament de Cataluña el pasado 5 de febrero.

El pasado 5 de febrero el Parlament de Cataluña aprobó y validó el Decreto Ley 17/2019, del 23 de diciembre, de medidas urgentes para la mejora del acceso a la vivienda (DL 17/2019), que incluye un gran número de reformas de diversos textos normativos referentes a la legislación en materia de viviendas vacías, alquiler social, expropiación, viviendas de protección oficial, urbanismo y el derecho de tanteo y retracto de la Administración catalana para las viviendas adjudicadas en procedimientos de ejecución hipotecaria. En el presente escrito se tratará de resumir las novedades más relevantes introducidas por el DL 17/2019.

Los tres grandes objetos del Decreto Ley son: incrementar el parque de vivienda social hasta el 15 por ciento en los municipios de fuerte demanda residencial; ayudar a las personas y familias excluidas del mercado de vivienda a acceder al mismo en unas condiciones que puedan asumir y que al menos el 5 por ciento de las viviendas principales de todo el territorio catalán se destinen a alquiler social.

Así pues, para cumplir los indicados objetivos una de las principales modificaciones que introduce el DL 17/2019, es el cambio de parámetro establecido para que un titular de inmuebles sea considerado gran tenedor. Mientras que anteriormente se establecía como gran tenedor a toda aquella persona jurídica que dispusiera de más de 1.250 metros cuadrados de superficie habitable, debido al nuevo decreto, tendrán esta consideración de ahora en adelante quienes sean titulares de más de 15 viviendas, aportando la novedad de que se extiende la posibilidad de considerar grandes tenedores a las personas físicas y a los fondos de capital riesgo y de titulación de activos.

De conformidad con las modificaciones introducidas por el DL 17/2019, dichos sujetos se verán obligados a proponer una oferta de alquiler social antes de presentar una demanda de ejecución hipotecaria y de desahucio por impago del alquiler, siempre y cuando el procedimiento afecte a personas o unidades familiares que no dispongan de una alternativa propia de vivienda y se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión social, incluso aunque se trate de inquilinos que no ostenten ningún título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si estos son capaces de acreditar que dicha ocupación se da desde antes del 30 de junio de 2019. También se han de dar los requisitos de que la vivienda se encuentre en una situación de desocupación permanente injustificada y que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años.

La oferta de alquiler social obligatoria también se hace extensiva a los casos en que las acciones ejecutivas por la reclamación de deudas hipotecarias y las demandas de desahucio sean ejercidas por el titular de la vivienda con motivo del vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda, dentro de los tres años siguientes a la entrada en vigor del decreto ley. Además, el plazo mínimo del alquiler social se amplía presumiblemente a 7 años cuando el arrendador sea persona jurídica y a 5 para personas físicas, de acuerdo con la LAU, y se incluye el derecho a una única renovación obligatoria del contrato de alquiler social para los casos en los que los ocupantes continúen en situación de exclusión residencial.

La no realización de la propuesta de alquiler social obligatoria cuando proceda o que, de efectuarse, no contenga los requisitos exigidos, supondría la comisión de una infracción grave de acuerdo con lo previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, pudiendo acarrear una multa de hasta 90.000 euros.

Otra de las vías para cumplir los objetivos indicados anteriormente por el DL 17/2019 es la modificación del artículo 15 de la Ley 4/2016, de medidas de protección de las personas en riesgo de exclusión residencial, referente a la expropiación forzosa.

La modificación del artículo 15 implica que se podrá aplicar la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad cuando se trate, en primer lugar, de inmuebles situados en las áreas declaradas de demanda residencial fuerte y acreditada por los correspondientes planes territoriales y locales de vivienda; y, en segundo lugar, cuando se trate de viviendas inscritas o susceptibles de estarlo en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante. En este sentido, son susceptibles de ser inscritas en dicho registro las viviendas que permanecen desocupadas permanentemente durante más de dos años de manera injustificada y los inmuebles inacabados que iban a destinarse a la vivienda, siempre que se hayan ejecutado al menos el 80 por ciento de las obras y hayan transcurrido más de dos años desde el plazo máximo para la finalización de estas. Asimismo, también se considerará vivienda vacía aquella que se encuentre ocupada sin título legítimo, a menos que el titular hubiese iniciado un procedimiento judicial para recuperar la posesión antes del transcurso de los dos años exigidos para que la vivienda sea susceptible de ser inscrita en el referido registro.

Cabe mencionar que el Govern aprobó el Decreto ley 1/2020, que modifica la definición de vivienda vacía prevista en el DL 17/2019, hasta el punto de que el inicio de acciones judiciales para recuperar la posesión por parte del propietario no supone una causa justificada de desocupación permanente. El Consell de Garanties Estatutàries emitió un dictamen el 17 de febrero en el que consideraba inconstitucional la modificación que aporta el Decreto ley 1/2020, que todavía no ha sido validado por el Parlament.

En el caso que se den los dos supuestos mencionados y el titular de la vivienda en cuestión no haya acreditado la ocupación de la misma en el plazo de un mes desde el requerimiento por parte de la administración expropiante, se considerará que se ha incumplido la función social de la propiedad y entonces la administración competente estaría facultada para iniciar el procedimiento de expropiación, en el cual el titular verá reducido el contenido de su derecho de propiedad en un 50 por ciento en favor de la administración. Dentro de los tres meses posteriores al inicio del procedimiento de expropiación, se podrá acordar entre el titular y la administración el destino de la vivienda a alquiler social mediante la adquisición de la vivienda o su uso temporal, concluyendo de esta forma el procedimiento. Cuando la expropiación forzosa se limite al uso de la vivienda, la duración máxima será de diez años.

Otra variación destacable es la que atañe al derecho de tanteo y retracto previsto en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, otorgado en favor de la administración catalana para la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria. Inicialmente se disponía para los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, pero se extiende ahora a todos los municipios catalanes y su aplicación, prevista inicialmente hasta 2021, se extiende ahora hasta el 27 de marzo de 2027.

El nuevo DL 17/2019 también hace referencia a las viviendas de protección oficial, que dispone que su calificación tendrá carácter indefinido mientras el planeamiento urbanístico les reserve el uso de vivienda de protección pública o estén integrados en un patrimonio público de suelo y vivienda. Además, establece para estas unos parámetros para fijar un precio de venta y de renta máximo. Para la determinación del precio máximo de venta se partirá como base de 7,5.-€ el metro cuadrado, y de una tasa de rentabilidad anual del 4,8% a aplicar al precio de venta máximo para determinar la renta máxima de alquiler.

Por otro lado, con la intención de moderar los precios de alquiler de las viviendas libres, se establece como infracción leve, y por lo tanto sancionable con una multa de hasta 9.000 euros, la no inclusión del índice de referencia de los precios de alquiler de vivienda utilizados para los anuncios de publicidad donde se incluya el precio, las ofertas y los contratos de arrendamiento urbano de vivienda.

A nivel urbanístico, también se introducen importantes medidas con la intención de aumentar las reservas de vivienda de protección pública. En este sentido, se modifica el artículo 57.3 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, en el que establece que los planes de ordenación urbanística municipal y sus modificaciones deberán reservar un mínimo del 30 por ciento del techo que se califique para uso residencial de nueva implantación, para destinarlos a la construcción de viviendas de protección pública.

Asimismo, se incluye en la disposición final cuarta del DL 17/2019, el mandato al Govern de la Generalitat para que en el plazo de un año apruebe el Plan territorial sectorial de vivienda, según el cual, en los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada se deben establecer unos estándares superiores al Texto Refundido de la Ley de Urbanismo en cuanto a la reserva del suelo de protección pública. De este modo, fija en un mínimo del 50 por ciento la reserva del techo que se califique para uso residencial de nueva implantación en suelo urbanizable delimitado, mientras que será del 40 por ciento cuando se trate de suelo urbano no consolidado, con la previsión en este último caso de que se pueda reducir al 30 por ciento en los casos en que la viabilidad económica de la operación no se pueda garantizar. De dichas reservas, la mitad deben destinarse al alquiler.

La aprobación del Decreto ley 17/2019 se ha visto rodeada de polémica desde su publicación. Por un lado, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca valora positivamente las medidas adoptadas, mientras que Foment del Treball considera que malmete el derecho a la propiedad y, por último, tal como se ha indicado anteriormente, el Consell de Garanties Estatutàries valoró como inconstitucional la definición de vivienda vacía aportada por el Decreto ley 1/2020, que venía a modificar la introducida en el DL 17/2019, en su dictamen emitido el 17 de febrero.

Desde Baker Tilly estaremos atentos al desarrollo de la norma, así como al impacto práctico de la misma.