Nueva ley de Vivienda: principales aspectos en el ámbito mercantil

El pasado 26 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho de vivienda (Ley de Vivienda), y que introduce novedades interesantes en la regulación del ámbito del sector inmobiliario. La Ley de Vivienda regula aspectos que afectan o pueden afectar significativamente a la relación contractual entre inquilinos y propietarios. Estas novedades son las siguientes:

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

Cada comunidad autónoma tendrá competencia para declarar zonas de mercado residencial tensionado, recogiendo el artículo 18 de la Ley, los criterios que han de cumplirse, en al menos un caso, para poder ser declarada zonas de mercado residencial tensionado:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma.

La vigencia de esta declaración como zona tensionada, será de tres años, pudiéndose, en todo caso, prorrogar anualmente.

Nueva definición de grandes tenedores

La Ley de Vivienda considera que son grandes tenedores, las personas, físicas o jurídicas, que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyéndose en todo caso garajes y trasteros.

También para las zonas declaradas tensionadas, se consideran grandes tenedores las personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más viviendas ubicadas en la zona y se consideran pequeños propietarios a los que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

Límite al precio del alquiler

Para evitar incrementos desproporcionados en la revisión de los alquileres vinculados al IPC, esta nueva Ley establece una actualización de los precios de la siguiente manera:

Para los grandes tenedores, durante el año 2023 la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%, siendo en 2024 del 3% y aprobándose un nuevo índice para el año 2025. En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en ausencia de pacto, no podrá ser más del 2% o 3%, según el año.

Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas

Para las zonas declaradas tensionadas se establece que, en la celebración de nuevos contratos a nuevos inquilinos, habrá una limitación del alquiler a la renta del contrato anterior, no pudiendo superar esta, más el aumento correspondiente al índice en vigor señalado en el párrafo anterior.

Existen algunas excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler podrá exceder del límite y subir hasta un 10% más en comparación con el contrato anterior si, por ejemplo, se han hecho obras de rehabilitación.

Además, se introduces otras novedades relevantes, en las relaciones entre arrendador y arrendatario, como son:

• La prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones, acreditadas, de vulnerabilidad social o económica.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
• Los propietarios, podrán trasladar al inquilino, previo acuerdo entre las partes, determinados gastos de la vivienda, por ejemplo, el pago del IBI, así como otros costes para el mantenimiento del inmueble.
• La normativa impide aumentar la renta mediante el pago de gastos extra en las renovaciones anuales.

Desde Baker Tilly, seguiremos de cerca toda novedad normativa para tener informados a nuestros clientes y contamos con un equipo de amplia experiencia profesional a vuestra disposición para cualquier duda y asesoramiento en esta materia.