Nueva ley de Vivienda: novedades significativas en el ámbito procesal

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido una serie de reformas de naturaleza procesal que afectan, entre otros, a algunos de los principales procedimientos verbales por razón de materia, a las ejecuciones hipotecarias y a las subastas de bienes inmuebles.

Nuevos presupuestos procesales para las demandas de desahucio y demandas de ejecuciones hipotecarias

En primer lugar, destacamos la introducción de unos presupuestos procesales especiales que condicionarán la admisibilidad de determinadas demandas de juicio verbal que llevan aparejadas el desahucio y de las demandas de ejecución hipotecaria.

Los procedimientos que se ven afectados serían los que se tramitan por cauce de juicio verbal por razón de materia: los del art. 250.1.1 LEC (recuperación de la finca arrendada por extinción de contrato de arrendamiento bien por impago de rentas, bien por terminación de plazo), los del art. 250.1.2 LEC (recuperación de finca cedida en precario), los del art.  250.1.4 LEC (tutela sumaria de la posesión dentro del año de la pérdida) y los del art. 250.1.7 LEC (efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad; así como los procedimientos de ejecución sobre bienes hipotecados (arts. 681 y ss. LEC)

Cuando se inicien estos procedimientos, según la nueva redacción del art. 439 LEC y la del art. 685 LEC, las demandas que se insten deberán acompañar, además de los que la ley ya recogía, los siguientes elementos:

1. Indicación de si el inmueble es vivienda habitual de la persona ocupante.
2. Mención de si la parte demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda en los términos que indica la propia ley. En caso de que no se tenga esta condición, se deberá acompañar a la demanda un certificado del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de propiedades.

3. Si la parte actora tuviese la condición de gran tenedor, se especificará si la demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad. La reforma también detalla cómo puede y debe obtenerse esta información, atribuyendo un papel crucial a los servicios sociales de la administración competente y articulando un procedimiento administrativo previo para su obtención. Baste indicar que se trata de un documento que emite la Administración competente y si en el plazo de dos meses desde que se le solicite no se hubiera atendido se podrá dar por cumplido el trámite.

   Destacamos que, en las demandas de ejecución hipotecaria, la obligación de indicar la vulnerabilidad del ejecutado no se hace depender expresamente de la condición de gran tenedor. Desconocemos de si se trata de una omisión intencionada del legislador o de un error legislativo, dado que en la propia exposición de motivos, se indica que la protección social se reserva a aquellos supuestos en los que la parte actora tenga condición de gran tenedor de la vivienda.

4. Por último, si nos encontramos con un demandante que tenga la condición de gran tenedor y un demandado que se encuentre en situación de vulnerabilidad, la reforma cierra la vía directa para acceder al órgano jurisdiccional e impone como presupuesto previo acudir al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas competentes, por lo que deberá acompañarse documentación acreditativa de haber acudido previamente a esta vía extrajudicial. También indicamos que este requisito se entenderá cumplido cuando hubiesen pasado dos meses desde que la parte actora se hubiese dirigido a la Administración competente y esta no hubiese atendido o no se hubiese iniciado los trámites correspondientes.

Destacamos que, cuando en fase de ejecución se instare la subasta de bienes inmuebles que fuesen vivienda habitual sin haber acudido antes a este procedimiento de conciliación o intermediación, la reforma también incorpora la obligación de acudir al procedimiento de conciliación y mediación antes de continuar el procedimiento.

Regulación de un incidente para la valoración de la situación de vulnerabilidad del demandado y la adopción de medidas de protección

En segundo lugar, la reforma modifica el procedimiento de los juicios verbales indicados (los del art. 250.1.1,2, 4 y 7 LEC) e introduce un incidente previo a la oposición del demando, que permitirá entrar a valorar la situación de vulnerabilidad y la posible suspensión del procedimiento previéndose también la intervención de las administraciones competentes en este incidente.

En este sentido, la reforma procedimental que afecta a los procedimientos verbales indicados impone la comunicación de oficio por parte del juzgado a los servicios competentes de la interposición de esta clase de demandas cuando las mismas se dirijan contra viviendas habituales (art. 441.5 LEC).  En el caso de que estos aprecien que existe situación de vulnerabilidad, la Administración competente deberá presentar al juzgado una propuesta de alternativa de “vivienda digna” de alquiler social, en consonancia con el art. 47 de la Constitución Española, junto con una propuesta de medidas de atención inmediata, así como las posibles ayudas y subvenciones que pudiera ser beneficiaria la parte demandada.

La reforma establece un límite temporal para que se presente esta propuesta alternativa, debiendo notificarse “en la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días”. Una vez recibida esta comunicación, o transcurrido el plazo, el Letrado de la Administración de Justicia, dará audiencia a ambas partes por plazo de 5 días acordando la suspensión de la vista o del lanzamiento “de ser necesaria la suspensión por la inmediatez de las fechas” (art. 441.5 LEC). Evacuado el trámite de audiencia será el tribunal quien resuelva por Auto sobre si suspende el proceso con un plazo máximo de dos meses para persona física y cuatro para las jurídicas para que se adopten las medidas propuestas por las Administración. Indica la reforma que, una vez adoptadas las medidas, o transcurrido el plazo máximo de suspensión, se alza la misma “automáticamente” y continuará el procedimiento por todos sus trámites.

Para la valoración de la situación de vulnerabilidad y la suspensión del procedimiento, decisión que le corresponderá en todo caso al juzgado, se opta por encomendarle una valoración caso por caso “ponderada y proporcional”, teniendo en cuenta también las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir en la parte actora, su situación de dependencia y “cualesquiera otras circunstancias acreditadas”. Añade también que, en el caso de desahucio por falta de pago “podrá” tenerse en cuenta si el importe de la renta y suministros supone más del 30 % de los ingresos de la unidad familiar. Se destaca de todo lo anterior que, en apariencia, el objeto del debate de este incidente es amplio y permite discusión y, por consiguiente, se tendría que poder aportar y practicar prueba sobre cualesquiera circunstancias que puedan influir para determinar si existe o no una situación de vulnerabilidad y si la suspensión es proporcional o no. No obstante, tampoco se hace expresa referencia a que su pueda celebrar vista, por lo que es dudoso que pueda practicarse prueba testifical o interrogatorio de parte. Lo que queda claro es que la situación de vulnerabilidad es una calificación que se realizará caso por caso y que queda sometido a la sana crítica del juzgador.

Una vez adoptadas las medidas o, en su caso, transcurrido el plazo de dos o cuatro meses, según el demandante fuese persona física o jurídica, el procedimiento continuará con normalidad, dándose trámite al demandante para oponerse a la demanda presentada. En caso de que no se estime la oposición del demandado o no se haya formulado oposición bastará una simple solicitud de ejecución para que se acuerde el lanzamiento en la fecha señalada en la sentencia condenatoria o el decreto de requerimiento inicial (art. 549 LEC) sin necesidad de esperar el plazo general de 20 días desde la firmeza de la sentencia.

Desafíos para una aplicación eficaz de la Ley y que no suponga graves dilaciones en la tramitación del procedimiento

En definitiva, se trata de un conjunto de medidas que pretenden evitar que las personas vulnerables puedan encontrarse en una situación de desamparo dando protagonismo a la administración competente. No obstante, suscita serias dudas de cómo van a conciliarse todas estas medidas y procedimientos previos con los principios de eficacia y eficiencia, con el derecho a no sufrir dilaciones indebidas y con el derecho fundamental de acceso a los órganos judiciales.

Así, aunque la ley prevea límites temporales, que permitirían continuar con la tramitación del procedimiento ante la inactividad de la administración, fácilmente podría suspenderse el ejercicio de la acción judicial entre 6 y 8 meses, a la espera de la actuación de los servicios sociales correspondientes.  A ello, hay que sumarle una realidad judicial que se caracteriza hoy en día por la dilatada duración de los procedimientos y el grave retraso que se acumula en la resolución de los conflictos judiciales.