Impacto del coronavirus en los contratos de arrendamiento

Medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Son muchas las consultas que en las últimas tres semanas recibimos los despachos de abogados derivadas de la incertidumbre generada por la excepcionalidad de la situación existente por la irrupción del COVID-19 y su afectación a nuestras relaciones del día a día. 

Una de las más importantes, por el impacto que supone mensualmente en los recursos disponibles de personas y empresas, es la incidencia que puede tener en los contratos de arrendamiento. ¿Puedo dejar de pagar la renta del local?, ¿estoy obligado como arrendador a condonar rentas o reducirla?, ¿qué pasa con el contrato que me expira durante el tiempo que dura el confinamiento?, ¿cómo me afecta al desahucio que tenía interpuesto?, ¿podemos hacer una entrega de llaves durante el estado de alarma?, ¿debo seguir notificando la voluntad de no prorrogar el contrato?, ¿los plazos que prevé la ley de arrendamientos urbanos quedan alterados por la actual situación?

Los anteriores ejemplos son algunas de las consultas que frecuentemente plantean personas y empresas. De todas ellas, las relativas a la obligación de pago de la renta, por su indudable impacto, tanto para la parte arrendadora, como para la arrendataria, es la que tiene una mayor incidencia.

I.- Medidas aprobadas por el RD 11/2020 relativas a arrendamientos de viviendas 

Ante la falta de una previsión legal que permita dar una respuesta clara y segura al interrogante anterior y la incertidumbre e inseguridad que supone acogerse a remedios apuntados por la jurisprudencia por la imprevisibilidad que suponen, el Gobierno ha promulgado un nuevo Real Decreto Ley (Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) que está orientado, según su exposición de motivos, a proteger el empleo, ayudar a los más vulnerables y mantener el tejido productivo. 

Para la consecución de dicha finalidad el Gobierno, entre otras muchas, establece una serie de normas que tienen por objeto tutelar algunos contratos de arrendamiento de vivienda, intentando conciliar la protección del arrendatario más vulnerable con el interés del arrendador al cobro de la renta convenida. 

Las medidas aprobadas por el Gobierno hacen referencia única y exclusivamente a los arrendamientos de vivienda expresamente previstos, excluyéndose, por tanto, a los arrendamientos distintos a los de vivienda.

a) Suspensión de lanzamientos: 

Como primera medida, se establece, en materia de desahucios, la suspensión de lanzamientos (el acto a través del cual el arrendador recupera la posesión de la finca arrendada) para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Ello únicamente se aplica a los arrendamientos de viviendas. A tal efecto, la persona arrendataria deberá acreditar ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Para que la suspensión del lanzamiento tenga lugar la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica indicadas en el propio Real Decreto-ley en los términos que posteriormente se indicarán.

Por su parte, cuando la situación de vulnerabilidad afecte a la persona arrendadora como consecuencia de la suspensión del lanzamiento se impone al juzgado la obligación de comunicarlo a los servicios sociales correspondientes y poder valorar las medidas de protección social a adoptar.

En cuanto a la duración de la medida, la norma prevé diferentes plazos teniendo en cuenta el estado procesal en que estuviera el procedimiento de desahucio, si bien, dados los términos imprecisos que utiliza la norma, puede dar lugar a situaciones muy inciertas, ya que en unos casos se señala que la suspensión se producirá “hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley”, y en otros supuestos únicamente habla de suspensión del lanzamiento sin mayor precisión.

b) Prórroga del arrendamiento de vivienda:

La segunda medida adoptada por el Gobierno es el establecimiento de una prórroga del arrendamiento de vivienda habitual por un plazo máximo de 6 meses para aquellos contratos cuyas prórrogas venzan entre el 02/04/2020 y dos meses después de la finalización del estado de alarma. En este supuesto deberá ser el arrendatario quien haga la solicitud de prórroga extraordinaria al arrendador. Nuevamente, el decreto es manifiestamente mejorable en su redacción, dado que posteriormente indica que “esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”. En este sentido, la norma deja mucho margen a la confusión, dado que no aclara si con la simple petición del arrendatario el arrendador queda vinculado (de ahí la expresión imperativa de “deberá ser aceptada”) o bien la expresión “deberá ser aceptada” supone la necesidad de la posterior conformidad del arrendador a la petición inicial de prórroga del arrendatario. Es decir, la norma, ¿qué interés tutela, el del arrendatario que no tiene margen para buscar una alternativa habitacional porque el vencimiento del contrato se ha producido durante el confinamiento y la norma le protege por un plazo de 6 meses?; ¿se tutela el interés del arrendador, y la norma lo que hace es garantizarle que debe dar su conformidad y si esta se produce tiene la garantía legal que la prórroga no irá más allá de los 6 meses? En este último caso, no se entiende que se concilie realmente la medida con el espíritu de la norma.

c) Reducción / Moratoria temporal de la renta:

La tercera medida adoptada es la posibilidad de modificar el pago de la renta mediante la posibilidad de acogerse a dos alternativas:

1. Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

La aplicación de dicho régimen está sujeto a los siguientes requisitos:

1. Debe tratarse de arrendamiento de vivienda habitual.
2. El arrendatario debe encontrarse en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19. Se entiende que sólo se encuentran en dicha situación los arrendatarios en quienes concurran los siguientes requisitos:

• Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
• Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
• En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
• La condición de vulnerabilidad debe acreditarla el arrendatario mediante la aportación de una serie de documentos justificativos de la situación económica como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, así como de documentos relativos a los integrantes de la unidad familiar, justificación de la inexistencia de bienes inmuebles mediante información registral y una declaración responsable del propio arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el Real Decreto-ley. No obstante, se prevé que, si no le es posible aportar la documentación, excepto la declaración responsable, pueda acceder al régimen de protección, con obligación de aportarla en el plazo de 1 mes tras el cese del estado de alarma.
• El arrendador debe ser necesariamente una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2). Aquí la norma también adolece de ambigüedad, dado que alude a “titular” sin especificar si dicha titularidad ha de ser de dominio o también se incluye a los titulares en usufructo o titulares fiduciarios, pudiendo dar lugar a numerosas controversias como consecuencia de la imposibilidad de interpretar una norma jurídica excepcional, como es la del presente caso, de manera extensiva o analógica (artículo 4.2 del Código Civil).
• El arrendatario debe solicitarlo hasta el 02/05/2020 (un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, que tuvo lugar el 02/04/2020). Una vez hecha la solicitud al arrendador este dispone de un plazo de 7 días laborables para escoger la medida entre las dos opciones previstas: reducción de la renta en un 50% o aplazamiento del pago de la renta inicial.
• El arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella no puede ser propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que únicamente tenga una participación indivisa en la propiedad (comunidad de bienes) y se haya obtenido por sucesión hereditaria, si bien se exceptúan quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
• La propia norma prevé la responsabilidad de quienes indebidamente se hubieren acogido al sistema de ayudas expuesto, siendo responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, extendiéndose dicha responsabilidad a quienes voluntaria y deliberadamente, busquen situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el Real Decreto-ley.

d) Ayudas a la financiación en el pago de la renta

Asimismo, la norma también prevé una serie de ayudas en forma de financiación a favor de aquellos arrendatarios que cumplan los requisitos anteriores, pero cuyo arrendador no sea un gran tenedor y, por tanto, no le resulte obligatorio escoger entre las dos medidas previstas en la norma (reducción de renta o aplazamiento). En estos casos, si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento, la arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el propio Real Decreto-ley.

Dichas ayudas consisten en una línea de avales con la garantía del Estado, a través del Instituto del Crédito Oficial (ICO) para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Dichos avales únicamente podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Si el arrendatario se acoge al sistema de ayudas mediante avales queda sin efecto la moratoria en el pago de la renta arrendaticia a la que se hubiera acogido y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago. En este punto la norma también induce a confusión, dado que únicamente habla de cesación de la moratoria (aplazamiento), pero no de reintegrar el 50% de la renta si el arrendador hubiere optado por esta medida, en lugar de la del aplazamiento.

La propia norma, como hemos visto, seguramente por la premura en su confección, deja abiertos muchos aspectos que pueden dar lugar a confusión, a la vez que opta por limitar las ayudas y el régimen de protección al ámbito del arrendamiento de vivienda habitual, dejando huérfana de regulación las múltiples controversias que se están suscitando entre arrendadores y arrendatarios de locales de negocio, sean de negocios que han tenido que cerrar por imperativo legal o de locales que no han cerrado pero han visto muy mermada su actividad como consecuencia de las limitaciones establecidas por la declaración del estado de alarma y las normas posteriores que limitan y restringen actividades.

Sobre dichas relaciones hubiera sido muy conveniente arrojar alguna solución o principio general de actuación o de intervención para evitar el atomismo de soluciones que seguramente aportarán los diferentes juzgados una vez cesen los efectos del estado de alarma.

II.- Situación de los arrendamientos no afectados por el RD 11/2020

Tal como indicábamos al principio, la cuestión fundamental que se plantean los arrendatarios que no están incluidos en el Real Decreto-ley, por ejemplo, arrendatarios de local de negocio, es si pueden suspender el pago de la renta como consecuencia de haber tenido que cerrar sus negocios por la emergencia sanitaria existente, un supuesto de fuerza mayor, es decir, imprevisible e inevitable.

Ante el silencio de la nueva normativa dictada de emergencia, el artículo 1105 del Código Civil establece: “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.”

Por lo tanto, el primer paso será acudir al contrato para ver si se ha previsto la posibilidad de suspender el pago de la renta por causa de fuerza mayor, situación altamente improbable. De no ser así, supuesto habitual, por no decir unánime, se debate si puede resultar aplicable el referido artículo a los supuestos aquí objeto de debate. En primer lugar, la ley alude a que “nadie responderá”, lo que sigue dejando abierta la consecuencia relativa a si los efectos de la actual situación de emergencia deben ser soportados por el arrendador (pérdida de renta) o por el arrendatario (pago de renta), dado que el precepto no discrimina a uno u otro.

Conviene aquí señalar que las principales, aunque no únicas, obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son para el arrendador la de la puesta a disposición del inmueble arrendado a favor del arrendatario, así como la de procurarle el uso pacífico (no discutido) al mismo, siendo necesario que el inmueble arrendado sea hábil al destino previsto. Por su parte, el arrendatario tiene como obligación fundamental la del pago de la renta.

Por lo tanto, el suceso de fuerza mayor debe impedir de manera directa el cumplimiento de las obligaciones para aquella parte que pretenda exonerarse del cumplimiento de las mismas, debiendo tenerse en cuenta que debe hacerse una interpretación restrictiva de los medios que permitan a las partes desvincularse de las obligaciones asumidas en virtud del contrato, dado el carácter obligatorio y vinculante del mismo. Además, tal como ha declarado la jurisprudencia, si el cumplimiento de la obligación puede llevarse a cabo parcialmente debe en todo caso verificarse en esa parte.

¿La pandemia provoca que el inmueble deje de ser temporalmente hábil al destino previsto? ¿constituye ésta una obligación esencial del arrendador?

¿Es de imposible cumplimiento la obligación de pago de la renta por una pandemia?

En este supuesto, resulta obvio que la imposibilidad no se debe a la pandemia en sí, sino a la prohibición legal de abrir la mayoría de los establecimientos públicos y a la prohibición deambulatoria de la población, hecho que ha motivado el cierre de los locales donde se ejercen la actividad comercial. En consecuencia, en estos casos (en el de locales que deben permanecer cerrados al público), en lugar de la fuerza mayor en términos genéricos, debería poder valorarse también como opción el impago de la renta como consecuencia de una prestación ilícita sobrevenida. La especialidad radica en que en el presente caso la ilicitud es transitoria o temporal, aspecto fundamental, dado que en caso contrario podría ser peor el remedio que la enfermedad, dado que el arrendador podría reclamar la resolución del contrato y que se le restituyera la posesión del local.

En estos casos será fundamental examinar los términos en que el contrato fue formulado, toda vez que si el arrendamiento se subordinó al desarrollo de una actividad concreta y esta ha devenido prohibida cabría la posibilidad de formular una pretensión de posible suspensión de pago de la renta basada en la anterior argumentación.

Al margen de lo anterior, también hay otros mecanismos jurídicos para defender una posible suspensión o rebaja de la renta.

Como he indicado anteriormente, el efecto principal de un contrato es el de su obligatoriedad, lo que supone que las partes no pueden dejarlo sin efecto de manera unilateral. Sin embargo, desde la doctrina científica y la jurisprudencia, se han ido desarrollando una serie de supuestos en los que las partes podrían modificar los términos iniciales de un contrato por alteración de las circunstancias iniciales. Vamos a exponer resumidamente las principales:

a) Rebus sic stantibus

Es una teoría que permite desvincularse de un contrato vigente como consecuencia de la aparición sobrevenida de determinadas circunstancias. Para la aplicación de sus efectos resulta indispensable que concurran los siguientes requisitos:

1. Una alteración extraordinaria en las circunstancias en el momento actual en relación con las concurrentes en el momento de la suscripción del contrato.
2. Que la aplicación de las condiciones contractuales iniciales suponga para una de las partes una disposición exorbitante (falta de equivalencia entre las pretensiones de ambas partes derivadas del contrato de arrendamiento en el presente caso).
3. Que la aparición de dichas circunstancias tenga lugar por circunstancias radicalmente imprevisibles.

El efecto de la aplicación de dicha solución sería el reajuste o revisión del contrato adaptándolo a las nuevas circunstancias, intentando compensar el desequilibrio entre las prestaciones del arrendador y del arrendatario.

Conviene precisar que el Tribunal Supremo, si bien ha admitido la aplicabilidad de dicha solución, la interpreta de manera sumamente restrictiva.

b) Teoría de la base del negocio

Dicha solución parte de la premisa de que el contrato se ha celebrado por los interesados sobre la base de la existencia de determinadas circunstancias en las que se basa aquél, de tal manera que, si posteriormente desaparecen sin que las partes hayan previsto o asumido el riesgo de su desaparición, la parte agraviada por ello puede dejar sin efecto el contrato.

Como se observa, dichas alternativas parten de una misma premisa, que es la aparición sobrevenida de circunstancias, situación que supone para una de las partes que resulte excesivamente perjudicial continuar cumpliendo el contrato en los términos que inicialmente fueron formulados.

Si bien la legislación civil no recoge de manera general estas vías alternativas (aunque el principio de equivalencia de prestaciones entre las partes la podemos encontrar, por ejemplo, en los artículos 1274 y 1289 del Código Civil), sí que prevé supuestos muy puntuales en determinados contratos.

Precisamente, uno de ellos es en materia de arrendamientos rústicos, el artículo 1575 Código Civil, que prevé:
“El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.”

Por tanto, dicho precepto prevé la rebaja de la renta por pérdida de más de la mitad del rendimiento de la cosa arrendada en caso de un suceso de fuerza mayor, aunque el precepto habla de caso fortuito extraordinario.

En cualquier caso y a modo de conclusión, como se ha indicado anteriormente, la respuesta al caso concreto va a depender de múltiples factores, tales como la redacción del contrato, el tipo de actividad desarrollada en el local y si está limitada o restringida por los decretos leyes dictados por el gobierno para impedir la propagación del COVID-19, si bien entendemos que en el espíritu y solución ofrecida por el referido artículo 1575 CCiv, puede residir la respuesta judicial que pueda imponerse en un futuro ante conflictos entre propietarios y arrendatarios, dado que reparte las consecuencias de la fuerza mayor entre ambas partes contractuales, sin que ninguna de ellas deba soportar por completo las consecuencias de la aparición de circunstancias totalmente imprevisibles, salvando en todo caso, los términos en que expresamente se haya formulado el contrato.